Tư vấn thủ tục đầu tư xây dựng nhà chung cư

Câu hỏi:

Thưa Luật sư! Tôi xin hỏi luật sư hai câu hỏi có liên quan đến nhau: 

1. Câu hỏi thứ nhất: Một thửa đất nhà nước đang cho Công ty A thuê trả tiền hàng năm với mục đích để xây dựng trụ sở và kinh doanh bê tông. Nay Công ty A dự định sẽ làm thủ tục để chuyển mục đích sử dụng đất và sẽ xây dựng một Nhà chung cư trên thửa đất đó.

Vậy cho tôi hỏi, nếu chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất xây dựng trụ sở thành đất xây dựng Nhà chung cư để bán) thì nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất của Chủ đầu tư theo loại đất thương mại hay là đất ở? 

2. Câu hỏi thứ hai: Công ty A như ở câu hỏi 1 nêu trên (tức là nhà nước đang cho Công ty A thuê đất trả tiền hằng năm để xây dựng trụ sở làm việc, thời hạn thuê đến tận năm 2050). Nhưng Công ty A có ýđịnh sẽ xây dựng một Nhà chung cư trên thửa đất đó để bán (nhà thương mại).Vậy thủ tục hành chính mà Công ty A phải thực hiện bây giờ là như thế nào?Trình tự (thủ tục nào trước, thủ tục nào sau) làm như thế nào? Vì tôi chỉ hiểu là phải chuyển mục đích sử dụng đất, rồi phải xin chấp thuận đầu tư,rồi phải chuyển từ thuê đất sang giao đất…v..v.., có thể lại còn phải đấu giá QSD đất nữa. Nhưng mà thủ tục nào trước, thủ tục nào sau? Giả sử phải đấu giá, thế thì chẳng may đơn vị khác trúng đấu giá, thì hóa ra Công ty A trượt,thế thì thà là cứ thuê đất chứ đừng có ý định đầu tư Nhà chung cư nữa?

Rất mong luật sư tư vấn giúp.

Luật sư Thu Huế trả lời:

Bạn muốn thực hiện dự án xây nhà chung cư nhằm mục đích vừa bán vừa cho thuê thì bạn sẽ xin Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 55 Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.”Vì bạn thực hiện việc xây dựng nhà chung cư nhằm mục đích để bán và cho thuê nên sẽ thuộc trường hợp xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật nhà ở 2014:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

4. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.”

Để xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bạn có thể tham khảo các quy định của Luật nhà ở 2014 như sau:

“Điều 22. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án

1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

2. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây:

a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Đấu thầu dự án có sử dụng đất;

c) Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này.

3. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp dự án có quy mô lớn hoặc có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định của Chính phủ thì phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này quyết định trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.”

“Điều 23. Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

1. Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại.

2. Được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán.

3. Được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê.

4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.”

Như vậy, trong trường hợp này, cần phải tiến hành thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Và để được lựa chọn làm chủ đầu tư trong trường hợp này thì công ty bạn phải thảo mãn các điều kiện được quy định tại Điều 21, Điều 22 Luật Nhà ở. Chính vì vậy, bạn cần tiến hành thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước, xét đất thuộc khu dự án của mình có phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất tại địa phương đó hay không, mới có thể tiến hành đầu tư dự án trong trường hợp này.

Thông tin liên hệ Văn phòng Luật sư Thu Huế:

Trụ sở chính: Số 2 – Phố Tô Hiệu – Phường Tô Hiệu – Thành phố Sơn La – Tỉnh Sơn La.
Chi nhánh: Số 1A – Ngõ 74 – Phố Yên Hòa – Quận Cầu Giấy – Thành phố Hà Nội.
Số điện thoại: 0335470534

Trên đây là toàn bộ thông tin mà bạn cần tham khảo. Nếu có điều gì thắc mắc về vấn đề trên, bạn hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và giải đáp kịp thời nhất nhé!